Location nue ou meublée : que choisir pour votre bien ?
La location meublée offre des loyers plus élevés et une fiscalité de détention imbattable (amortissement LMNP), au prix d'une gestion plus active, de prélèvements sociaux relevés à 18,6 % en 2026 et d'une revente durcie depuis 2025. La location nue offre la stabilité (bail 3 ans), une gestion simple, des prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %, et depuis 2026, un argument de poids : le statut du bailleur privé, qui apporte l'amortissement à la location nue. Le bon choix dépend du bien, du locataire visé et de votre horizon.
1. Côté bail : deux régimes juridiques différents
La location nue (vide) : bail de 3 ans renouvelable, dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer, préavis locataire de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue et cas particuliers). Résultat : des locataires stables, souvent des familles, et peu de rotation.
La location meublée : bail de 1 an (ou 9 mois non renouvelable pour un étudiant, ou bail mobilité de 1 à 10 mois), dépôt de garantie jusqu'à 2 mois, préavis locataire de 1 mois. Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret de 2015. Résultat : plus de souplesse et des loyers supérieurs, mais plus de rotation et d'usure.
2. Côté fiscalité : le vrai match
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers : micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers (abattement 30 %), ou régime réel avec déduction des charges, et le levier du déficit foncier en cas de travaux. Prélèvements sociaux : 17,2 % (taux maintenu par la LFSS 2026). Et depuis février 2026, le statut du bailleur privé permet en plus d'amortir le bien en location nue, une exclusivité historique du meublé qui tombe.
En location meublée (LMNP) : micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes (abattement 50 %, mais seulement 15 000 € et 30 % pour les meublés de tourisme non classés), ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier : les loyers deviennent peu ou pas imposés pendant des années. Deux bémols récents : prélèvements sociaux relevés à 18,6 % (LFSS 2026), et surtout la réforme de la plus-value (loi de finances 2025) : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value imposable à la revente, détails dans notre comparatif SCPI/LMNP.
3. Le comparatif complet
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Bail | 3 ans renouvelable | 1 an (9 mois étudiant, bail mobilité 1-10 mois) |
| Dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois maximum |
| Loyer | Référence du marché | Souvent 10 à 20 % plus élevé |
| Micro (abattement) | 15 000 € / 30 % | 77 700 € / 50 % (tourisme non classé : 15 000 € / 30 %) |
| Régime réel | Charges + déficit foncier (+ amortissement Jeanbrun si éligible) | Charges + amortissement du bien et du mobilier |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % (LFSS 2026) |
| À la revente | Plus-value des particuliers classique | Amortissements réintégrés dans la plus-value (réforme 2025) |
| Gestion | Simple, rotation faible | Active : mobilier, états des lieux fréquents, comptabilité |
| Locataires types | Familles, couples, long terme | Étudiants, jeunes actifs, mobilité |
4. Comment trancher selon votre bien
Plutôt meublé : petite surface (studio, T1, T2) proche des écoles, de la gare ou de l'hôpital, à Quimper, la demande étudiante et jeune active y est réelle, si vous acceptez la rotation et visez le rendement de détention sur le long terme.
Plutôt nu : surfaces familiales (T3 et plus), recherche de tranquillité de gestion, stratégie travaux (déficit foncier), ou achat éligible au statut du bailleur privé (neuf collectif ou ancien avec 30 % de travaux), qui rebat clairement les cartes en faveur du nu pour les biens concernés.
- Le règlement de copropriété peut restreindre certaines locations (notamment de courte durée).
- Le changement nu → meublé a des conséquences fiscales et déclaratives : à valider avant de basculer, pas après.
- Le DPE s'applique aux deux régimes : passoire = interdiction de louer progressive, meublé ou pas (notre guide DPE).
- Meublé = loyers et fiscalité de détention supérieurs, mais gestion active, PS 18,6 % et revente durcie depuis 2025.
- Nu = stabilité, simplicité, PS 17,2 %, et désormais l'amortissement Jeanbrun pour les biens éligibles.
- Les seuils micro : 15 000 €/30 % (nu) vs 77 700 €/50 % (meublé longue durée).
- Le choix se fait bien par bien (surface, quartier, locataire cible) et selon votre fiscalité, pas par principe.
Questions fréquentes
Le meublé rapporte-t-il vraiment plus ?
En brut, souvent oui (loyers supérieurs de 10 à 20 % et amortissement au réel). En net global sur toute la durée, rotation, mobilier, PS 18,6 %, revente réformée comprises, l'écart se resserre : c'est un calcul à faire sur votre cas précis.
Quels seuils pour le micro-foncier et le micro-BIC ?
15 000 € de loyers (abattement 30 %) en nu ; 77 700 € de recettes (abattement 50 %) en meublé longue durée ; 15 000 € (30 %) pour les meublés de tourisme non classés. Le réel est souvent plus intéressant dès qu'il y a des charges ou un emprunt.
Puis-je transformer ma location nue en meublée ?
Oui, au départ du locataire : mobilier conforme au décret de 2015, nouveau bail meublé, déclaration d'activité. Vérifiez le règlement de copropriété et faites valider l'impact fiscal avant de basculer.
Nu ou meublé pour VOTRE bien ? Faisons le calcul.
Nous comparons les deux scénarios chiffrés (loyers, fiscalité, revente) pour votre bien ou votre projet d'achat, premier contact sans engagement, à Quimper ou en visio.
- Location meublée : bail et obligations (service-public.gouv.fr)
- La location meublée (régimes micro-BIC et réel) (impots.gouv.fr)
- Revenus fonciers (micro-foncier et régime réel) (service-public.gouv.fr)
- Décret n° 2015-981 (liste du mobilier du logement meublé) (Légifrance)
- Loi n° 2025-127 de finances pour 2025 (art. 84, plus-value LMNP), Légifrance
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. L'investissement locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux, perte en capital) ; la fiscalité présentée est celle en vigueur à la date de mise à jour indiquée et peut évoluer. Une étude personnalisée est indispensable avant toute décision.