DPE et passoires thermiques : ce que tout bailleur doit savoir en 2026
La loi Climat et résilience retire progressivement les passoires thermiques du marché locatif : les logements classés G sont interdits à une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (métropole). Les loyers des F et G sont gelés depuis août 2022. Pour un bailleur, le DPE est donc devenu le premier critère de gestion et d'achat, une contrainte, mais aussi une opportunité : les passoires se négocient avec décote, et leur rénovation ouvre droit au déficit foncier doublé (21 400 €) jusqu'à fin 2027.
1. Le calendrier complet des interdictions
Le DPE conditionne désormais le droit de louer. En France métropolitaine :
| Échéance | Mesure |
|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers des logements F et G (ni hausse en cours de bail, ni à la relocation) |
| 1er janvier 2025 | Logements G = non décents : interdits à une nouvelle mise en location |
| 1er janvier 2028 | Logements F interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | Logements E interdits à la location |
En outre-mer, le calendrier est décalé (G en 2028, F en 2031). À noter : l'interdiction s'applique aux nouveaux baux et renouvellements, mais même en cours de bail, le locataire d'un logement non conforme dispose de recours (voir ci-dessous).
2. Ce que ça change concrètement pour un bailleur
Le critère énergétique est intégré à la décence du logement. Conséquences pratiques :
- Impossible de signer un nouveau bail (ou de renouveler) sur un logement sous le seuil en vigueur, un G aujourd'hui, un F dès 2028.
- Le locataire en place peut agir : demander la mise en conformité, saisir le juge qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer, voire en suspendre le paiement.
- Loyers gelés sur les F et G : pas de révision annuelle, pas de hausse à la relocation.
- Valeur en baisse : les passoires se vendent avec une décote croissante, anticiper vaut mieux que subir en 2027.
Pour un propriétaire de F ou de E, la question n'est donc plus « faut-il rénover ? » mais « quand et comment financer la rénovation », 2028 et 2034 arrivent vite à l'échelle d'un projet de travaux.
3. Et à la vente ? L'audit énergétique obligatoire
Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en mono-propriété mal classé, un audit énergétique doit être fourni à l'acheteur : obligatoire pour les F et G depuis le 1er avril 2023, pour les E depuis le 1er janvier 2025 (et les D à partir de 2034). Côté acheteur, c'est une mine d'informations : scénarios de travaux chiffrés, gains de classe attendus, de quoi négocier en connaissance de cause.
4. Transformer la contrainte en opportunité
Le marché des passoires s'est retourné en faveur des acheteurs préparés. La stratégie gagnante en 2026 :
📊 La mécanique « passoire rénovée »
1. Acheter avec décote un bien E/F/G bien situé, en faisant chiffrer les travaux avant l'offre (audit + devis).
2. Rénover en visant au moins la classe D : le bien redevient louable durablement, son loyer n'est plus gelé, sa valeur se normalise.
3. Financer avec les leviers fiscaux : en location nue au régime réel, le déficit foncier issu de travaux de rénovation énergétique s'impute sur le revenu global jusqu'à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, conditions : passer de E/F/G à D minimum, DPE avant/après à l'appui. Les aides MaPrimeRénov' peuvent s'y ajouter selon les cas.
Décote à l'achat + économie d'impôt + bien revalorisé : bien exécutée, l'opération transforme la contrainte réglementaire en création de valeur. Le calcul détaillé est dans notre exemple chiffré du déficit foncier.
- Sous-estimer les travaux : dans le bâti ancien (fréquent à Quimper), gagner 2-3 classes peut coûter cher, jamais d'offre sans devis sérieux.
- Un DPE erroné : les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides ; faites refaire un DPE récent avant d'acheter ou de louer.
- La copropriété : l'isolation des murs ou le chauffage collectif se votent en assemblée, un lot en copropriété ne se rénove pas toujours seul.
- Calendrier métropole : G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034 ; loyers F/G gelés depuis 2022.
- Le locataire d'un logement non conforme a des recours réels (travaux, baisse de loyer).
- À la vente d'une maison mal classée, l'audit énergétique est obligatoire (F/G depuis 2023, E depuis 2025).
- Bien préparée, une passoire achetée avec décote + rénovée = décote + déficit foncier 21 400 € + bien revalorisé.
Questions fréquentes
Mon locataire est en place dans un logement G : dois-je le faire partir ?
Non, l'interdiction vise les nouveaux baux et renouvellements. Mais le logement étant devenu non décent, votre locataire peut exiger la mise en conformité, et vous ne pouvez pas augmenter le loyer. La rénovation reste donc la seule issue durable.
Le calendrier peut-il encore changer ?
Des aménagements sont régulièrement débattus au Parlement (délais, cas particuliers des copropriétés…). À la date de mise à jour de cet article, le calendrier présenté est celui en vigueur : nous le mettons à jour à chaque évolution.
Quelles aides pour rénover un bien locatif ?
Selon les cas : MaPrimeRénov' (y compris pour les bailleurs, sous conditions), les CEE, l'éco-PTZ, et surtout le levier fiscal du déficit foncier majoré. Le montage optimal dépend de votre imposition et du programme de travaux.
Un bien mal classé, ou une passoire en vue ?
Nous chiffrons le scénario complet : décote, travaux, déficit foncier, valeur après rénovation, premier contact sans engagement, à Quimper ou en visio.
- Logement décent : critère de performance énergétique (service-public.gouv.fr)
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) (service-public.gouv.fr)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (Légifrance)
- Loi n° 2026-103 de finances pour 2026 (prorogation du déficit foncier majoré), Légifrance
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé ni juridique. Le calendrier et les dispositifs présentés sont ceux en vigueur à la date de mise à jour indiquée et peuvent évoluer ; l'investissement locatif et les opérations de rénovation comportent des risques (coût des travaux, vacance, perte en capital). Une étude personnalisée est indispensable avant toute décision.